lili

2023-03-17 07:09:00

Chung cư tháo dỡ, quyền của chủ căn hộ ra sao?

Cần đưa quy định rõ về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên sau khi chung cư buộc phải phá dỡ.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại dự thảo luật lần này Chính phủ chỉ đưa ra một phương án duy nhất là quy định sở hữu chung cư có thời hạn.

Vấn đề này tiếp tục gây ra nhiều luồng ý kiến trái chiều của chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Luật cần quy định hậu phá dỡ

Tôi ủng hộ sở hữu chung cư có thời hạn. Khi chung cư được cơ quan kiểm định chất lượng xác định không còn đảm bảo thì xem như chấm dứt quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu. Vấn đề là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bổ sung quy định những vấn đề sau khi chung cư bị phá dỡ.

Thứ nhất, khi phá dỡ chung cư thì cư dân hết quyền sở hữu về nhà ở nhưng họ còn có quyền lợi chung trong quyền sử dụng đất của cả dự án chung cư. Thứ hai, sau khi chung cư bị phá dỡ, nếu đa số cư dân không muốn xây lại chung cư thì sẽ đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất chung cư, quy định phân chia quyền lợi.

Ông TRẦN KHÁNH QUANG, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa:

Chỉ nên quy định sở hữu có thời hạn với nhà ở xã hội

Thực tế khi chung cư xuống cấp, buộc phải phá dỡ thì khi đó quyền sở hữu chung cư của các cư dân không còn nhưng không phải chấm dứt vĩnh viễn.

Bất động sản là tài sản lớn của người dân, họ sẽ cân nhắc thời hạn, sở hữu lâu dài họ mới muốn mua. Nếu chỉ có thời hạn mấy chục năm thì người mua sẽ cân nhắc, điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường chung cư, không phù hợp với giải pháp nhà ở cao tầng đô thị hóa. Riêng đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì có thể quy định có thời hạn để giảm chi phí tạo dựng dự án, từ đó kéo giảm giá nhà.

Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Luật mới cần quy định không hồi tố

Dự thảo cần đưa ra quy định quyền sở hữu chung cư tương ứng với thời hạn quyền sử dụng đất. Đồng thời, khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành cùng với dự thảo Luật Đất đai cần có quy định đối với quyền sử dụng đất của chung cư, xem xét quy định chế độ giao đất ở có thời hạn. Khi đó, thời hạn đăng ký quyền sở hữu chung cư sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất. Kèm theo đó là các quy định liên quan về tiền sử dụng đất, giá đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý, dự thảo cũng không thể áp dụng hồi tố đối với các giấy chứng nhận đã cấp trước khi luật mới có hiệu lực. Do đó, các dự án nhà ở thương mại đã đăng ký và được cơ quan nhà nước phê duyệt hoàn toàn không bị ảnh hưởng về quyền sở hữu.

Kiến trúc sư NGÔ ĐỨC SƠN, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings:

Quyền sở hữu căn hộ chung cư nên có nhiều thời hạn

Cần có độ mở về niên hạn sử dụng công trình tùy thuộc vào kỹ thuật xây dựng, chất lượng tòa nhà.

Việc hướng tới thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn sử dụng của công trình là đúng đắn nhất, bởi quan trọng nhất là sự an toàn cho cư dân. Để triển khai tái xây dựng chung cư hết hạn cần có cơ chế ngay từ đầu, tránh tình trạng như hiện nay, những chung cư cũ xuống cấp muốn giải tỏa rất khó khăn.

Ở Việt Nam, theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm, cấp 2 là 50-100 năm, cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm... thì niên hạn chung cư cũng nên theo đó.

Quyền sở hữu không chấm dứt khi chung cư bị phá dỡ

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT để góp ý về nội dung sở hữu chung cư có thời hạn. Hiệp hội cho rằng quy định “chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ” không phù hợp với quy định của BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).”

Cũng theo HoREA, Điều 145 Luật Đất đai 2013 và Điều 190 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều quy định “đất xây dựng khu chung cư” bao gồm đất xây dựng tòa chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân và cả công trình tòa chung cư, tất cả khối tài sản chung cư đều thuộc quyền sở hữu riêng, quyền sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của tất cả chủ sở hữu chung cư. 

HoREA cho rằng không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng chung cư” với “quyền sở hữu chung cư” vì đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau. Một cái thuộc phạm trù “kỹ thuật xây dựng”, cái còn lại thuộc phạm trù “quyền sở hữu tài sản” với đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

TRỌNG PHÚ