Mây lang thang
'Chẻ nhỏ' bất động sản cho hàng trăm người mua chung
Thanhnien online có bài viết về chủ đề: 'Chẻ nhỏ' bất động sản cho hàng trăm người mua chung? Theo tác giả Đình Sơn: Thay vì phải bỏ nhiều tỉ đồng để mua nguyên cả một bất động sản, thì giờ đây, chỉ cần vài triệu đồng khách hàng có thể làm chủ một phần bất động sản có giá trị lên đến vài chục tỉ đồng. Tuy nhiên ở góc độ phản biện tác giả Mai Phương trích dẫn từ các chuyên gia lại cho rằng loại hình này tiềm ẩn quá nhiều rủi ro
Bán bất động sản bằng công nghệ blockchain
Gần đây, nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản cho ra đời các ứng dụng mua bán trực tuyến (app). Theo đó, nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất tiền tỉ khi chỉ cần vài triệu đồng bằng công nghệ blockchain.
Mua chung bất động sản đã bắt đầu hình thành, nhất là các bất động sản nghỉ dưỡng ĐÌNH SƠN
Công ty Moonka, tiên phong trong việc đưa bất động sản vào mua bán trên nền tảng công nghệ cho biết, công ty cũng như một sàn giao dịch bất động sản liên kết giữa người bán và người mua. Khi các bất động sản được chủ đất ký gửi, Công ty Moonka sẽ đi tìm các nhà đầu tư để mua chung 1 bất động sản. Ví dụ, một bất động sản 3 tỉ đồng có thể chia thành 1.000 phần, mỗi phần 3 triệu đồng. Khách hàng có thể mua 1 hoặc hoặc nhiều phần và khi đó họ có thể sở hữu một phần của bất động sản tiền tỉ. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” lại cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ sẽ được Moonka nắm giữ 24/24 tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đã “chốt” mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.
“Các bất động sản của công ty bán đều được thẩm định kỹ về giá bán và pháp lý. Mô hình của chúng tôi là khách mua sẽ chia sẻ cơ hội đầu tư cùng khách hàng khác bằng hình thức mua chung, đầu tư chung căn hộ hoặc nền đất. Tất cả các bất động sản đều có sổ đỏ. Nếu muốn chuyển nhượng bất động sản mua chung thì phải được sự đồng ý của tất cả nhà đầu tư đại diện cho trên 51% số phần. Còn nếu không có thể bán phần của mình cho các nhà đầu tư bất kỳ khác”, ông Nguyễn Tấn Phong, Chủ tịch HĐQT Công ty Mooka cho hay.
Một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết cũng sắp triển khai bán hàng bằng hình thức mua chung này. Các nhà đầu tư bất động sản có thể cùng nhau góp tiền mua các sản phẩm của công ty, thậm chí có thể “cổ phần” chung với nhân viên kinh doanh của công ty để cùng mua chung một căn hộ, nền đất… “Chúng tôi thấy được nhiều nhân viên kinh doanh của công ty dù thấy sản phẩm của mình tốt, muốn đầu tư nhưng không có tiền, nên chúng tôi đã tạo ra nền tảng bán hàng mới bằng công nghệ blockchain để các khách hàng ít tiền có thể mua chung với nhau hoặc nhân viên kinh doanh có thể mua chung với khách hàng, từ đó khách hàng yên tâm hơn để xuống tiền”, lãnh đạo tập đoàn này cho hay.
Mới đây, tại một ứng dụng fintech mua chung bất động sản cũng đã đưa ra gói đầu tư sản phẩm căn hộ chung cư với 2 lựa chọn. Thứ nhất, nhà đầu tư có thể bán lại khoản đầu tư cho đơn vị, nhận gốc và lợi nhuận tối thiểu 15%. Thứ hai, nhà đầu tư có thể chọn biểu quyết để bán căn hộ, nhận về lợi nhuận và vốn gốc. “Vào cuối kỳ hạn, nhà đầu tư có thể lựa chọn chốt lời qua hai hình thức hoặc là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết hoặc là biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định”, một nhân viên kinh doanh của sàn này cho hay.
Trước đó, một nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản khác chỉ đưa ra mức vốn đầu tư tối thiểu từ một triệu đồng. Theo đó, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư bất động sản từ một triệu đồng cho đến hàng chục tỉ đồng, tuỳ vào năng lực tài chính của mình bằng cách mua các chứng từ có giá của dự án mình quan tâm. Nền tảng này cũng thực hiện kết nối các nhu cầu mua và nhu cầu bán của các nhà đầu tư với nhau.
Chứng khoán hóa bất động sản
Dù có nhiều app nhưng nhìn chung, hình thức mua chung bất động sản trên nền tảng trực tuyến hầu như đều đi theo cách nhà đầu tư tạo tài khoản trên nền tảng trực tuyến, chọn bất động sản muốn đầu tư, nạp tiền qua ngân hàng, theo dõi tiến độ dự án mình quan tâm và giao dịch.
Nói về hình thức chia nhỏ bất động sản để huy động vốn này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từ năm 2018, HoREA đã đưa ra gợi ý Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ blockchain để mời gọi vốn kiểu mới.
Theo quan điểm của HoREA, mô hình chia nhỏ tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên được nghiên cứu theo hướng “chứng khoán hóa bất động sản”. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành giao dịch gọi vốn.
Ông Châu cho rằng, đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống.
Nếu đảm bảo được các yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể giúp thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây. Tuy nhiên, cũng có không ít cảnh báo rủi ro khi đưa đưa thị trường bất động sản vào một môi trường kinh doanh mới.
“Về lâu dài cần hoàn thiện các cơ chế để loại hình này phát triển phù hợp với đà phát triển của công nghệ và các loại hình đầu tư gắn liền với thị trường chứng khoán, đồng thời đề phòng nguy cơ lừa đảo theo kiểu đa cấp”, ông Châu cảnh báo.
Tổng giám đốc Công ty Adamas Investment Hồ Vân Long cũng cho rằng hình thức này ở Việt Nam là mới nhưng ở nước ngoài đã triển khai từ rất lâu và được những nhà đầu tư có ít tiền nhàn rỗi quan tâm. Trong lúc các nơi đang phong toả, khách hàng, nhà đầu tư không thể đến tận nơi xem dự án mình mua mua thì đây là một giải pháp tốt. Đây cũng sẽ là xu thế về kinh doanh bất động sản trong tương lai cùng với kênh bán hàng truyền thống. Tuy nhiên, cũng như tiền ảo, các nhà đầu tư cũng nên chọn những đơn vị uy tín để “xuống tiền”. Nhưng để hình thức đầu tư này an toàn, nhà nước cần sớm đưa vào luật để quản lý.
Tuy nhiên, tác giả Mai Phương dẫn lời các chuyên gia cảnh báo mô hình chẻ nhỏ bất động sản để bán cho nhiều người tiềm ẩn rủi ro.
Một miếng đất chia nhỏ bán cho nhiều người tiềm ẩn rủi ro ẢNH: ĐÌNH SƠN
1.000 người mua chung, ai là sở hữu?
Một số công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam gần đây triển khai việc bán chung một miếng đất hay căn nhà cho nhiều người và được xem là cơ hội để nhiều người ít tiền vẫn tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế tài chính đều cho rằng hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tham gia.
TS.Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) nhận định mô hình này mang tính huy động vốn chứ không phải là việc chứng khoán hóa bất động sản. Trên thế giới, thông thường một tài sản đầu tư được chứng khoán hóa sẽ phải có quy định riêng. Trong đó, bắt buộc tài sản đầu tư phải được một cơ quan quản lý thẩm định và phong tỏa để xác định các chủ sở hữu sau khi giao dịch nhằm bảo vệ người mua tài sản này.
Việc phong tỏa tài sản để tránh có kẻ xấu lại mang tài sản đó tiếp tục bán cho nhiều người khác. Bên cạnh đó, liên quan đến việc đồng sở hữu của rất nhiều người đối với một bất động sản thì sẽ có nhiều vấn đề phức tạp. Trường hợp muốn bán thì ai sẽ quyết định? Vì theo quy định hiện hành, việc bán bất động sản dù 1 người đứng tên thì phải được sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Như vậy nếu 1.000 người cùng mua thì chỉ cần 51% đồng ý bán như các công ty thông tin, tương đương 510 người đồng ý thì có thể phải thêm ý kiến của khoảng 500 người có liên quan là chồng hay vợ. Điều này có lẽ không khả thi và khó thành công. Ngoài ra, TS.Lê Đạt Chí cho rằng hình thức này chỉ mang tính huy động vốn là chủ yếu, còn rủi ro hơn cả việc người dân mua bất động sản trả trước và góp vốn theo tiến độ thực hiện cho các dự án hình thành trong tương lai.
Đồng quan điểm, Luật sư Trương Thanh Đức - Luật sư điều hành Công ty Luật ANVI - phân tích thêm: hình thức này mới nghe thì có thể thấy tích cực vì được chia nhỏ, giảm rủi ro "bỏ hết trứng vào một rổ" cho nhà đầu tư thay vì dồn hết vài tỉ đồng để mua riêng một miếng đất. Tuy nhiên, nó dễ lẫn lộn với hình thức gọi vốn, đa cấp và hay lợi dụng để lừa đảo. Luật quy định một bất động sản có thể được nhiều người đồng sở hữu nhưng chưa có trường hợp nào sổ đỏ ghi đủ cho từ 10 người hay cả 100 người. Như vậy những người mua chỉ có thể ủy quyền cho trưởng nhóm làm đại diện. Điều này lại trở thành như hoạt động ủy thác đầu tư. Nếu gặp người lợi dụng thì nhà đầu tư sẽ mất tiền. "Rủi ro cho người tham gia giao dịch này rất cao vì pháp lý không cấm nhưng cũng không quy định. Nếu xảy ra tranh chấp cũng khó kiện đòi được tiền vì phải cần cả 100 người hay ngàn người đó đều có chung ý kiến thống nhất. Người dân nên cân nhắc kỹ và tự quyết định vì phải chấp nhận mọi rủi ro nếu tham gia", Luật sư Trương Thanh Đức nói
Cần dựa trên nền tảng pháp lý
Cũng cho rằng mô hình "chẻ nhỏ" bất động sản để bán của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là khá rủi ro cho người mua, ông Huỳnh Phước Nghĩa - chuyên gia tư vấn cấp cao tại GIBC - cho hay ở các nước, hoạt động này thường do các công ty trung gian đứng giữa thực hiện mà không phải là chủ tài sản. Hiện tại ở Việt Nam, pháp luật không cấm nhưng cũng không có quy định nào liên quan đến vấn đề này. Đây là yếu tố rủi ro cao nhất cho người mua bất động sản theo hình thức này. Bởi nếu việc sở hữu chỉ thông qua quyền góp vốn trên hợp đồng thì cũng tương tự như các hoạt động ủy thác đầu tư, góp vốn đầu tư. Nếu vậy thì gọi đây là nền tảng hay hoạt động huy động vốn mà không thể so sánh với việc chứng khoán hóa bất động sản hay mô hình của quỹ đầu tư tín thác bất động sản như các nước khác. Nếu là quỹ đầu tư thì phải được cấp phép và chịu sự chi phối của cơ quan quản lý nhà nước như Ủy ban chứng khoán Nhà nước với các điều kiện cụ thể như điều lệ quỹ, ban điều hành, thời gian huy động vốn... Khi một loại hình đầu tư mà không có pháp lý quy định cụ thể thì mọi rủi ro khi có tranh chấp, khiếu kiện cá nhân sẽ gánh chịu hoàn toàn.
Tuy nhiên, ông Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng cơ quan quản lý có thể xem xét để tiến tới đưa ra quy định hướng dẫn cho hoạt động góp vốn đối với 1 loại tài sản nói chung, trong đó bao gồm bất động sản. Khi đó những doanh nghiệp có nhu cầu sẽ áp dụng và người tham gia cũng được hiểu rõ ràng về quyền lợi, trách nhiệm của mình để tránh bị mất tiền. "Ý tưởng hay mô hình kinh doanh nào cũng cần dựa trên nền tảng pháp lý. Hiện tại các quy định của Việt Nam về vấn đề này không có nên cá nhân tham gia phải hết sức thận trọng vì dễ xảy ra các trường hợp tranh chấp, kiện tụng. Nếu là hợp đồng góp vốn hay đầu tư gì thì dịch vụ cũng phải được xác định bởi các cơ quan quản lý nhà nước mới hạn chế được rủi ro", ông Huỳnh Phước Nghĩa chia sẻ thêm.
Vậy nên cho dù với bất kỳ loại hình kinh doanh nào, nhà đầu tư cần tỉnh táo sáng suốt để không bị tiền mất tật mang, cuốn vào vóng xoáy pháp lý không cần thiết.