Mèo mun
Chạy đua vét tiền mặt, dự án PNR Estella cam kết mua lại, lợi nhuận cao hơn cả địa ốc Alibaba
Đây là bài viết được tác giả Huy Hoàng chia sẻ trên reatimes.vn theo đó, Công ty Cổ phần Tập đoàn PN Holding là đơn vị môi giới, phát triển dự án PNR Estella đang tung ra gói kích thích tại dự án PNR Estella với cam kết, đầu tư đất nền PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho Tập đoàn PN Holding, với lãi suất 20%. Quảng cáo này có khả thi hay lặp lại câu chuyện địa ốc Alibaba?
Theo tác gải bài viết, doanh nghiệp đang tìm cách huy động vốn khi mà khan hiếm nguồn tiền mặt.
Công ty Cổ phần Tập đoàn PN Holding là đơn vị môi giới, phát triển dự án PNR Estella. Theo thông tin từ công ty này, nhằm chia sẻ, hỗ trợ khách hàng trước diễn khó lường của dịch bệnh Covid-19, đơn vị phát triển dự án PNR Estella tung ra chính sách bán hàng “khủng” không thể tốt hơn tại thời điểm này.Cụ thể, Tập đoàn PN Holding - nhà phát triển dự án PNR Estella đã đưa ra chính sách siêu ưu đãi “Đầu tư mùa dịch - Lợi ích nhân 3”.
Chính sách cam kết mua lại hấp dẫn của dự án PNR Estella
Về chính sách cam kết mua lại, PN Holding cho biết, công ty sẽ cam kết mua lại sản phẩm cho khách hàng sau 8 tháng. Đây được xem như một chính sách bảo toàn vốn và lãi tối thiểu cho nhà đầu tư, đồng thời cũng là bảo chứng "vàng" niềm tin dành cho quý khách hàng đầu tư vào dự án PNR Estella (Trảng Bom, Đồng Nai).
“Song song với chính sách mua lại sản phẩm từ nhà đầu tư, PN Holding thực hiện đi kèm chính sách cam kết lợi nhuận tối thiểu 20%/năm. Cam kết này không chỉ là lời khẳng định về khả năng tăng giá của dự án PNR Estella, mà còn thể hiện nỗ lực của doanh nghiệp trong việc đồng hành, sẻ chia và đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng.
Mặt khác, hiện lãi suất ngân hàng đang dao động khoảng 7 - 8%; giá vàng liên tục biến động, đổ vốn vào bất động sản ngày càng khó thu lợi trong ngắn hạn, ít nhất phải từ 3 - 5 năm để có mức lợi nhuận lý tưởng. Trong khi đó, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lãi suất 20% (Tương đương mức lợi nhuận 30%/năm - PV). Mức lợi nhuận này cao hơn rất nhiều lần so với gửi tiết kiệm hay đầu tư vào những kênh rủi ro khác”, PN Holding cho biết.
Không dừng lại ở đó, PN Holding còn tri ân khách hàng mùa Covid, khi giao dịch thành công sản phẩm tại dự án PNR Estella sẽ được nhận liền tay mức chiết khấu cao “bỏng tay”. Theo đó, quý khách hàng thanh toán trước hạn sẽ được nhận chiết khấu 20%/năm. Số tiền chiết khấu sẽ được khấu trừ vào hợp đồng khi khách hàng đồng ý lấy sản phẩm.
Cũng theo giới thiệu từ công ty này, khách hàng đầu tư vào PNR Estella cũng sẽ được tham dự chương trình rút thăm “Mua đất vàng – Vạn tri ân”. Theo đó, khách hàng sẽ có cơ hội trúng các giải thưởng xe Toyota Camry, Honda City, SH 125i, Air Blade và nhiều phần quà giá trị khác tổng giá trị lên đến 8 tỉ đồng. Chương trình “Mua đất vàng – Vạn tri ân” là lời cảm ơn sâu sắc của PN Holding đối với sự tin tưởng, đồng hành của quý khách hàng.
Bài học nhãn tiền từ địa ốc Alibaba, khách hàng coi chừng mắc bẫy
Câu chuyện Alibaba lừa đảo hàng ngàn người là bài học nhãn tiền cho các nhà đầu tư bị hấp dẫn bởi chính sách cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại
Việc địa ốc Alibaba từng quảng cáo là tập đoàn có vốn điều lệ hàng ngàn tỷ, bán đất với cam mua lại, kết lợi nhuận 28%/năm, từng làm mưa làm gió thị trường. Tuy nhiên, khi công ty không thực hiện được cam kết thì khách hàng bắt đầu căng bang rôn đòi tiền và hậu quả đến nay rất khó khắc phục.
Nhiều chuyên gia cho rằng việc doanh nghiệp địa ốc nâng giá bán cao hơn nhiều so với giá thực, để trả cam kết lợi nhuận hoặc mua lại sản phẩm, khá phổ biến.
Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.
“Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng”, ông Phượng nhận định.
Luật sư Phượng cũng nói thêm, hầu như doanh nghiệp đa phần đều xoay vòng vốn. Nếu thị trường không thuận lợi, đến thời điểm khách hàng đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư mua lại sản phẩm thì sẽ bị hủy hợp đồng. Thậm chí, doanh nghiệp còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Hoặc trong trường hợp khách hàng muốn hủy hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư mua lại thì họ sẽ dùng các biện pháp câu giờ, duy trì vài ba năm. Những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, họ mới phải dùng đòn bẩy như vậy.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là một hình thức kích thích mua hàng. Khi dự án hoàn thành đã bán hết thì chủ đầu tư lúc đó đã hết trách nhiệm.
Đối với khách hàng, nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, sau 2 năm người ta không thực hiện thì cũng khó làm gì được chủ đầu tư, vì đây một sự ràng buộc vô tình chứ không chặt chẽ. Việc cam kết lợi nhuận cũng chỉ mang tính hình thức, trên lý thuyết thôi chứ khó có chủ đầu tư nào tính toán đúng được sau 1 - 2 năm cả.
“Nếu cam kết 1 năm, 2 năm, trong ngắn hạn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn do khó quay vòng vốn. Thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tăng trưởng, có thể năm nay tăng, năm sau giảm, có khi tăng đột biến.
Nếu mua bất động sản mà không xem xét kỹ giá đó hợp lý chưa thì khách hàng phải chịu. Hiện tại, chưa tổ chức nào đánh giá uy tín doanh nghiệp một cách khách quan để người mua tham chiếu được. Do vậy, khách hàng cần cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang nói thêm.
Trong khi đó, dự án PNR ESTELLA vẫn chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Theo quảng cáo đây là dự án khủng tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu với quy mô hơn 32ha được chia làm 2 giai đoạn mở bán. Giai đoạn 1 mở bán hơn 9,8ha và giai đoạn 2 là hơn 23ha. Tuy nhiên đây lại là hai dự án có cùng tên gọi do 2 công ty khác nhau là chủ đầu tư và đều được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt là Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.
Ngày 30/8/2018 công ty cổ phần nông sản Đông Việt có trụ sở tại đường số 9, KCN Biên Hòa 1 (trong khuôn viên của công ty CP đầu tư và XNK Foodinco), phường An Bình, TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật, hoạt động chính ở lĩnh vực buôn bán nông, lâm sản nguyên liệu được UBND tỉnh Đồng Nai cấp quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ-UBND với diện tích đất thực hiện dự án là 9,8ha, tổng vốn đầu tư khoảng 117,6 tỷ đồng để đầu tư xây dựng khu dân cư. Đây cũng là dự án đầu tư khu dân cư đầu tay của công ty này.
Hơn 23ha còn lại trong tổng diện tích hơn 32ha được giới thiệu là thuộc dự án PNR Estella được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư tại quyết định số 2417/QĐ-UBND ngày 02/8/2019 cho Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Hồ Vũ có trụ sở tại số T04-B2 Nguyễn Ái Quốc, KP3, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật, hoạt động chính trong lĩnh vực kiến trúc và tư vấn kỹ thuật để đầu tư khu dân cư.
Trong số diện tích sấp sỉ 9,8ha mà UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương và Quyết định 1/500 cho công ty ĐÔng Việt thì UBND tỉnh DDoongf Nai mới chỉ giao 6,4ha cho công ty này làm hạ tầng còn 3,2ha lại giao cho UBND huyện Vĩnh Cửu làm dự án tái định cư, đồng thời Sở Xây dựng cũng mới chỉ cấp giấy phép xây dựng số 04 cho phần diện tích 6,4ha mà thôi. Dự án 9,8ha vẫn đang vướng mắc phần đất công trong ranh mà đến nay vẫn chưa có hướng xử lý hiệu quả.
Một số hình ảnh thực tế tại dự án
Còn về phần diện tích 23ha cấp cho Công ty Hồ Vũ, đến nay cũng mới có quyết định chủ trương và Quyết định 1/500, tất cả các thủ tục khác vẫn đang là dấu hỏi chấm.
Mới đây ngày 7/6/2021, Hồ Vũ có Văn bản xin san lấp mặt bằng tại chỗ. Trả lời vấn đề này, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết việc thực hiện san lấp mặt bằng chỉ thực hiện khi đã có thiết kế san nền, cân đối khối lượng đào đắp và có thiết kế của tất cả những công trình ngầm trong phạm vi san nền. Như vậy việc thi công san lấp mặt bằng của dự án chỉ được thực hiện sau khi thiết kế bản vẽ thi công hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đã được Sở Xây dựng thẩm định và xem xét đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng và chủ đầu tư tổ chức phê duyệt theo quy định. Vậy nên việc đề nghị xem xét được san lấp mặt bằng là không có cơ sở vì Sở Xây dựng chưa thẩm định, xem xét thiết kế bản vẽ thi công công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Dự án chưa được Sở Xây dựng cập Giấy phép xây dựng các công trình và chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định.
Một điều nữa Công ty Đông Việt đã 2 lần bị xử phạt vi phạm hành chính lần thứ nhất là 57 triệu đồng trước khi được cấp phép xây dựng trên phần diện tích 6,4ha. Lần thứ 2 Công ty Đông Việt đã lấn phần diện tích 9.848,7m2 tại tờ 106 thửa 31 để làm đường nhựa, lề đường, UBND xã Tân An phối hợp với Phòng TNMT huyện Vĩnh Cửu lập biên bản xử lý vi phạm hành chính đối với Đông Việt về hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn do UBND huyện được UBND tỉnh giao quản lý. UBND xã Tân An đã kịp thời lập biên bản xử lý vi phạm hành chính và có tờ trình kiến nghị UBND tỉnh ra quyết định xử lý vi phạm với số tiền hơn 300 triệu đồng và buộc khôi phục nguyên trạng.
Ngày 25/6/2021, Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai có văn bản gửi Chủ tịch UBND tỉnh về việc rà soát đề xuất xử lý đối với kiến nghị của UBND xã Tân An. Theo đó ngày 9/6/2021, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai- chi nhánh huyện Vĩnh Cửu đã đo đạc xác định vị trí, diện tích vi phạm đối với công ty Đông Việt.
UBND xã Tân An cắm biển thông báo trên khu đất rộng 3,2ha
Trên thực tế, UBND xã Tân An đã đặt rất nhiều biển thông báo: Khu đất do UBND tỉnh giao đất cho UBND xã quản lý, nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, chuyển nhượng, huy động vốn, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức.
Như vậy, đến thời điểm hiện tại Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai khẳng định, Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An do Công ty Đông Việt làm chủ đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
Vậy với một dự án mà có phần đất công hiện hữu trong ranh dự án, đến nay ngay cả cơ quan chức năng vẫn chưa tìm được hướng giải quyết thỏa đáng, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng nhưng đã được chủ đầu tư chào bán rầm rộ để tránh tiền mất tật mang nhất là những rắc rối về pháp lý sau này, thiết nghĩ khách hàng cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền