Cẩn trọng với chiêu trò của môi giới khi giao dịch tại "Dự án KDC Sông Trầu"

Hiện nay trên nhiều diễn đàn, trang web chuyên về buôn bán bất động sản đang được giới "cò mồi" chào bán dự án mang tên : Dự án KDC Sông Trầu tại huyện Trảng Bom, vậy thực hư về dự án này như nào có đúng theo lời giới thiệu hay không? hay đây thực chất chỉ là khu đất cá nhân phân lô tách thửa để tận dụng tối đa quỹ đất trục lợi.

Trên các trang web như batdongsan.com.vn đang chào bán Dự án KDC Sông Trầu cách TT. Trảng Bom chỉ 200m. Tọa lạc tại Xã Sông Trầu, Trảng Bom, Đồng Nai với mức ra 850 triệu cho diện tích 100m2 với mô tả chi tiết như: (Hot) Đất nền sông Trầu cách TT. Trảng Bom 200m.

KDC Sông Trầu.

Chỉ với 850tr sở hữu ngay 1 nền diện tích từ 100m2, 150m2.

Chương trình ưu đãi lớn mừng khai dự án.

Sở hữu 1 nền tặng ngay sổ TK 50tr đồng cho 10 khách đầu tiên ký hợp đồng

Đủ cọc 50tr tặng 3 chỉ vàng.

Vị trí dự án.

- Mặt tiền đường Nguyễn Hoàng.

- Tiện ích đầy đủ, (TTHC, TTTM, gần chợ, gần trường... ).

- Kết nối các quận huyện trung tâm chỉ với 5 đến 10 phút di chuyển.

Quy mô dự án hơn 1 ha với diện tích đa dạng.

- 5m x 20m = 100m2.

- 5m x 22m = 110m2.

- 5m x 25m = 90m2.

- 6m x 25m = 150m2.

Pháp lý rõ ràng.- Sổ hồng riêng từng nền.

- Ngân hàng duyệt vay lên đến 70% /nền.

- Thanh toán 95% công chứng sang tên trong ngày.

- Hỗ trợ trả chậm 0% lãi suất từ 12 đến 24 tháng.

Hạ tầng dự án:- Đường nội bộ rộng 8m, vỉa hè 3m.

- Hạ tầng chuẩn điện âm, nước máy.

- Có công viên từng khu, cây xanh, trường học quốc tế anh ngữ.

- Khu nhà liền kề, nhà phố.

- An ninh camera 24/24.

Rất thích hợp để khách hàng đầu tư an cư.

Tương tự trên Chợ tốt cũng chào bán về dự án này, kèm theo đó là hình ảnh khu đất đã làm hạ tầng cơ bản như đường nội khu, và sơ đồ phân lô chi tiết được chia thành 4 khu A,B,C, D trong đó khu A có 29 lô, khu B được chia thành 38 lô, khu C là 24 lô và khu D là 19 lô. Vị trí mặt tiền đắc địa ngay đường Nguyễn Hoàng

Môi giới cũng chưng ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm tin

Kèm theo đó cũng có nhiều mức giá mà môi giới đưa ra dao động trong khoảng 700- 1,2 tỉ/ lô

Thực tế tìm hiểu hiện nay tại Xã Sông Trầu, Trảng Bom, Đồng Nai hoàn toàn không có dự án nào với tên gọi KDC Sông Trầu, đây hoàn toàn khu đất cá nhân do các môi giới dựng lên sau đó tự đặt tên và tổ chức giao dịch.

Các cá nhân, tổ chức đã lợi dụng chính sách của nhà nước nhằm hỗ trợ người dân tách thửa đã tiến hành tách thành những sổ nhỏ có diện tích 100m2, đây cũng là cái gọi là pháp lý rõ ràng, 100% có sổ như cò mồi đang chào bán.

Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng dất dưới hình thức phân lô, bán nền. Trong đó chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm: các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Theo đó, khi một dự án bất động sản được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền phải đảm bảo hạ tầng và tiện ích được xây dựng hoàn thiện phục vụ cho người mua. Tuy nhiên, tại dự án KDC Sông Trầu chỉ có lô nền và đường đi mà không có bất cứ công trình dịch vụ, công trình hạ tầng xã hội hay tiện ích nào phục vụ cho người dân khi mua lô nền tại đây. Việc không lập dự án môi giới sẽ tiết kiệm được tối đa quỹ đất tăng thêm lô nền, một bài toán có thể thu về khoản lợi nhuận khổng lồ.

Nếu như lập dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư không những phải thực hiện hàng loạt các thủ tục pháp lý rườm rà, mà còn phải giành một phần quỹ đất để xây dựng các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng xã hội đảm bảo đầy đủ tiện ích cần thiết cho khách hàng. Điều này dẫn đến mất thời gian, chi phí, lợi nhuận thu về không lớn. Lợi dụng việc cá nhân tách thửa theo quyết định về tách thửa của UBND tỉnh Đồng Nai, chủ đầu tư chỉ phải xây dựng qua loa vài con đường sơ sài là có thể quảng cáo một khu đất phân lô thành dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý và hạ tầng đồng bộ. Theo đó, với mỗi lô có diện tích 60 - 100m2, chủ đầu tư đã có thể bỏ túi từ 700 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng từ đó tạo thành những khu dân cư nhiều không gây hệ lụy cho xã hội.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định rõ, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điểu kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1 ha đến dưới 3 ha.

Có dấu hiệu lách luật trục lợi tiền thuế!

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp sẽ phải chịu thuế suất 20% đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản đó và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật.

Với mỗi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, chủ đầu tư sẽ chịu mức thuế là 20%/ giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, toàn bộ khu đất được giới thiệu là dự án KDC Sông Trầu đều cá nhân đứng tên. Do đó, mỗi giao dịch chuyển nhượng tại đây chỉ phải chịu mức thuế suất là 2%, doanh nghiệp bỏ túi 18% thuế suất do nhà nước quy định.

Thời gian qua UBND tỉnh Đồng Nai đã rất mạnh tay loại bỏ hàng loạt dự án treo; Đồng thời kiểm điểm làm rõ trách nhiệm tập thể, cá nhân liên quan đến vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai và đầu tư xây dựng. Đã có cá nhân, kể cả cán bộ quản lý phải vướng vào vòng lao lý vì liên quan tới đất đai, khai tử hàng loạt dự án treo