Hải Đăng

2021-09-18 13:22:00

Cam kết lợi nhuận 30%, PNR ESTELLA sông Mây - Đồng Nai có thực sự là dự án đáng để xuống tiền đầu tư?

Thời gian qua trên nhiều diễn đàn, thậm chí nhiều cơ quan báo chí quảng cáo về dự án PNR ESTELLA tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, Đồng Nai. Đã có thông tin Công ty Cổ phần Tập đoàn PN Holding là đơn vị môi giới, phát triển dự án PNR Estella. Theo thông tin từ công ty này, nhằm chia sẻ, hỗ trợ khách hàng trước diễn khó lường của dịch bệnh Covid-19, đơn vị phát triển dự án PNR Estella tung ra chính sách bán hàng “khủng” không thể tốt hơn tại thời điểm này.Cụ thể, Tập đoàn PN Holding - nhà phát triển dự án PNR Estella đã đưa ra chính sách siêu ưu đãi “Đầu tư mùa dịch - Lợi ích nhân 3”. Và nhiều chuyên gia đã cảnh báo liệu có phải Alibaba biến tướng?. Mới đây, trên một diễn đàn uy tin về BĐS, có một bài viết chia sẻ thông tin cam kết lợi nhuận của dự án PNR Estella tại Khu công nghiệp Sông Mây, huyện Vĩnh Cửu rất hấp dẫn. Tôi có tìm hiểu và phân tích một số điểm mạnh, yếu của dự án này xem nó có thực sự đáng để đầu tư hay không. Anh/Chị nào có thông tin gì thêm về dự án này thì cùng chia sẻ

Theo tác giả bài viết: 

Tổng quan dự án:

Theo quảng cáo từ nhiều trang thông tin điện tử, dự án PNR Estella là dự án đất nền nằm liền kề khu công nghiệp Sông Mây, thuộc xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, cách tuyến đường DT767 hơn 2km. Dự án có diện tích khoảng 32ha với 1.840 sản phẩm đất nền và được chia thành 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 dự án là 9,8ha với 540 sản phẩm đất nền; giai đoạn 2 sẽ là 22ha với 1.300 sản phẩm. Cùng với đó, pháp lý của dự án đã hoàn chỉnh và có nhiều tiện ích liền kề xung quanh

1. Cam kết lợi nhuận

PN Holding từng gây choáng khi đưa chính sách mua lại sản phẩm và cam kết lợi nhuận tối thiểu 20%/năm. Cụ thể, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lãi suất 20% (tương đương mức lợi nhuận 30%/năm). Mức lợi nhuận này cao hơn rất nhiều lần so với gửi tiết kiệm hay đầu tư vào những kênh rủi ro khác.

+ Sale cho biết giá mỗi lô đang giao dịch ở mức 1,25 tỷ đồng. Tính ra mét vuông là 13,6 triệu đồng/m2.

+ Dự án đang được TP Bank cam kết cho vay 60-70% trong thời hạn 5-20 năm.

+ Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Nông Sản Đông Việt

+ Phát triển dự án: Tập đoàn PN Holding

+ Đối tác phân phối: 5 đơn vị gồm Công ty CP Bất động sản Long Điền, Công ty CP Phát triển Địa ốc Phúc Lộc Gia, PNR Estella sàn thủ Đức, sàn Biên Hòa thuộc Công ty PN Real và sàn Showland

=) Đây là chủ đầu tư khá mới trên thị trường, chưa có nhiều tiếng tăm và uy tín.

2. Việc cam kết lợi nhuận quá cao có thể sẽ là điểm yếu

Chuyên gia cho rằng dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.

Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng.

+ Dự án PNR Estella có tên gọi khác là Khu dân cư theo quy hoạch do Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư

+ Dự án theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ- UBND ngày 30/8/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho Công ty Cp Nông sản Đông Việt đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.

Sơ đồ thỏa thuận địa điểm số 4496/2018 tỉ lệ 1/2000 do VP Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký ngày 5/5/2018.

+ Cấp giấy phép quy hoạch được duyệt số 33/ GPQH ngày 19/10/2018 do Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp cho Công ty CP Nông sản Đông Việt để lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, Huyện Vĩnh Cửu.

+Đã có pháp lý 1/500, sổ hồng riêng từng nền, xây dựng tự do

=> Sale nói đầy đủ về pháp lý, nhưng lại không cung cấp, chỉ gửi 1 đoạn video clip giới thiệu dự án. Sale cho biết thì phải chờ từ 1,5-2 năm nữa mới có sổ hồng riêng từng nền.

Ngày 30/12/2020, theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, dự án PNR Estella do Công ty CP Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư chưa được cấp giấy phép xây dựng công trình và chưa đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định.

3. Tiến độ

+ Dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đường đã đổ nhựa, chỉ cần mua là có thể xây dựng nhà ở

+ 1 số phân khu đang xây nhà mẫu nhưng xin hình hạ tầng thì sale không gửi, hẹn hết giãn cách sẽ đưa khách đi xem trực tiếp.

CƠ HỘI

1. Đặc điểm dân cư xung quanh

+ Lượng lớn cư dân ở Trảng Bom chủ yếu là dân lao động, công nhân trong các khu công nghiệp nên tiềm năng về nhà ở rất cao

+ Trảng Bom đang thu hút số lượng lớn công nhân, dân nhập cư về làm việc và sinh sống.

=) Dự án này có mức giá khá phù hợp với dân nhập cư và dân lao động tại đây

2. Xu hướng thị trường

+ Mấy năm trở lại đây, Trảng Bom phát triển một số dự án bất động sản gần các khu công nghiệp lớn, đặc biệt là các khu công nghiệp đã lấp đầy như Sông Mây bởi với mật độ dân cư đông đúc.

+ Mặt bằng giá đất tại các dự án nằm gần khu công nghiệp hay các tuyến đường giao thương thường cao hơn, tốc độ tăng giá cũng tốt hơn hẳn so với các dự án khác.

+ Mặt bằng giá bất động sản tại Trảng Bom đang tăng nhanh, nhất là sau khi Trảng Bom cùng với Long Thành, Nhơn Trạch được quy hoạch trở thành ba trung tâm logistic phục vụ sân bay quốc tế Long Thành khi đi vào hoạt động.

+ Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tìm đến đây ngày càng nhiều để tìm kiếm cơ hội đầu tư dự án

THÁCH THỨC

- Dự án ra mắt giữa mùa dịch là một thách thức lớn khi thị trường lặng sóng, nhiều dự án đất nền bị đóng băng không thể tiếp cận khách hàng.

- Cũng tương tự như Long Thành, nhiều dự án được quảng cáo ăn theo tiến độ sân bay nhưng hiện do ảnh hưởng bởi dịch, tiến độ sân bay có thể tiếp tục bị chậm lại. Điều này cũng tác động rất lớn trong mùa dịch.

- Trảng Bom là khu vực có mật độ dân cư khá đông đúc, nhưng đường sá nhỏ hẹp, nhiều tuyến đường bụi bặm, chưa hoàn thiện khiện việc đi lại về mấy khu trung tâm chưa mấy thuận tiện. Tiềm năng sinh lời tại dự án khá thấp, khó có thể tiếp cận được nhà đầu tư.

(Theo Hoang Anh Nguyen)

Tuy nhiên, trên thực tế PNR ESTELLA vẫn chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Theo quảng cáo đây là dự án khủng tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu với quy mô hơn 32ha được chia làm 2 giai đoạn mở bán. Giai đoạn 1 mở bán hơn 9,8ha và giai đoạn 2 là hơn 23ha. Tuy nhiên đây lại là hai dự án có cùng tên gọi do 2 công ty khác nhau là chủ đầu tư và đều được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt là Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.

Ngày 30/8/2018 công ty cổ phần nông sản Đông Việt có trụ sở tại đường số 9, KCN Biên Hòa 1 (trong khuôn viên của công ty CP đầu tư và XNK Foodinco), phường An Bình, TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật, hoạt động chính ở lĩnh vực buôn bán nông, lâm sản nguyên liệu được UBND tỉnh Đồng Nai cấp quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ-UBND với diện tích đất thực hiện dự án là 9,8ha, tổng vốn đầu tư khoảng 117,6 tỷ đồng để đầu tư xây dựng khu dân cư. Đây cũng là dự án đầu tư khu dân cư đầu tay của công ty này.

Hơn 23ha còn lại trong tổng diện tích hơn 32ha được giới thiệu là thuộc dự án PNR Estella được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư tại quyết định số 2417/QĐ-UBND ngày 02/8/2019 cho Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Hồ Vũ có trụ sở tại số T04-B2 Nguyễn Ái Quốc, KP3, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật, hoạt động chính trong lĩnh vực kiến trúc và tư vấn kỹ thuật để đầu tư khu dân cư.

Trong số diện tích sấp sỉ 9,8ha mà UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương và Quyết định 1/500 cho công ty Đông Việt thì UBND tỉnh Đồng Nai mới chỉ giao 6,4ha cho công ty này làm hạ tầng còn 3,2ha lại giao cho UBND huyện Vĩnh Cửu làm dự án tái định cư, đồng thời Sở Xây dựng cũng mới chỉ cấp giấy phép xây dựng số 04 cho phần diện tích 6,4ha mà thôi. Dự án 9,8ha vẫn đang vướng mắc phần đất công trong ranh mà đến nay vẫn chưa có hướng xử lý hiệu quả.

Còn về phần diện tích 23ha cấp cho Công ty Hồ Vũ, đến nay cũng mới có quyết định chủ trương và Quyết định 1/500, tất cả các thủ tục khác vẫn đang là dấu hỏi chấm.

Mới đây ngày 7/6/2021, Hồ Vũ có Văn bản xin san lấp mặt bằng tại chỗ. Trả lời vấn đề này, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết việc thực hiện san lấp mặt bằng chỉ thực hiện khi đã có thiết kế san nền, cân đối khối lượng đào đắp và có thiết kế của tất cả những công trình ngầm trong phạm vi san nền. Như vậy việc thi công san lấp mặt bằng của dự án chỉ được thực hiện sau khi thiết kế bản vẽ thi công hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đã được Sở Xây dựng thẩm định và xem xét đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng và chủ đầu tư tổ chức phê duyệt theo quy định. Vậy nên việc đề nghị xem xét được san lấp mặt bằng là không có cơ sở vì Sở Xây dựng chưa thẩm định, xem xét thiết kế bản vẽ thi công công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Dự án chưa được Sở Xây dựng cập Giấy phép xây dựng các công trình và chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định.

Một điều nữa Công ty Đông Việt đã 2 lần bị xử phạt vi phạm hành chính lần thứ nhất là 57 triệu đồng trước khi được cấp phép xây dựng trên phần diện tích 6,4ha. Lần thứ 2 Công ty Đông Việt đã lấn phần diện tích 9.848,7m2 tại tờ 106 thửa 31 để làm đường nhựa, lề đường, UBND xã Tân An phối hợp với Phòng TNMT huyện Vĩnh Cửu lập biên bản xử lý vi phạm hành chính đối với Đông Việt về hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn do UBND huyện được UBND tỉnh giao quản lý. UBND xã Tân An đã kịp thời lập biên bản xử lý vi phạm hành chính và có tờ trình kiến nghị UBND tỉnh ra quyết định xử lý vi phạm với số tiền hơn 300 triệu đồng và buộc khôi phục nguyên trạng.

Ngày 25/6/2021, Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai có văn bản gửi Chủ tịch UBND tỉnh về việc rà soát đề xuất xử lý đối với kiến nghị của UBND xã Tân An. Theo đó ngày 9/6/2021, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai- chi nhánh huyện Vĩnh Cửu đã đo đạc xác định vị trí, diện tích vi phạm đối với công ty Đông Việt.

Trên thực tế, UBND xã Tân An đã đặt rất nhiều biển thông báo: Khu đất do UBND tỉnh giao đất cho UBND xã quản lý, nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, chuyển nhượng, huy động vốn, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức.

Như vậy, đến thời điểm hiện tại Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai khẳng định, Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An do Công ty Đông Việt làm chủ đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Vậy với một dự án mà có phần đất công hiện hữu trong ranh dự án, đến nay ngay cả cơ quan chức năng vẫn chưa tìm được hướng giải quyết thỏa đáng, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng nhưng đã được chủ đầu tư chào bán rầm rộ để tránh tiền mất tật mang nhất là những rắc rối về pháp lý sau này, thiết nghĩ khách hàng cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Dưới đây là một số hình ảnh thực tế của dự án: