Sư Tử
NGỘP?
Gần đây đi đâu cũng nghe nói bất động sản đang bị ngộp, giờ là thời điểm săn bất động sản giảm giá , như anh bạn tôi chẳng hạn trong một tháng nay, anh đi khắp mọi ngõ ngách để săn nhà đất giảm giá, anh nói bất động sản "đóng băng" và mùa cá độ vừa qua là cơ hội để ép giá, mua hời.
Anh quả quyết rằng giá đất giảm chỉ là ngắn hạn, ôm lô đất đủ lâu sẽ lãi to. Với suy nghĩ của anh bạn tôi thì tôi đây cho là sai lầm.
Thực tế bất động sản chưa có đợt sale off nào mạnh , giá vẫn còn neo ở mức cao tương đương với thời điểm giữa năm lý do là những nhà đầu tư , đầu cơ chưa phải chịu áp lực lớp từ lãi suất tăng cao, nói một cách đơn giản hơn là họ còn cầm cự nổi. Nhưng còn cầm cự nổi đến bao giờ thì phải phân tích tìm hiểu thêm.
Biểu đồ bên dưới là biểu đồ giá đất của một lô đất ở quận Bình Tân (giá đất được khảo sát thực tế) dễ dàng nhìn thấy giai đoạn 2008-2012 lãi suất lên cao, từ 9-10% đã vọt lên 17-18%, thị trường bước vào giai đoạn tiền khủng hoảng. Giá đất đi ngang rồi đi xuống, rất nhiều người chỉ cầm cự được đến năm 2009 thì phải bán, chấp nhận cắt giá giảm và phải bù lãi suất gấp đôi so với lúc vay. Năm 2012, chính phủ thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường đón nhiều tin tiêu cực: ế ẩm, giảm giá, tồn kho tăng cao, nguy cơ chết trên đống tài sản đến gần...
Hiện tại giai đoạn 2022-2025 tôi cũng cho rằng lịch sử sẽ lặp lại. Ai cũng nghĩ rằng mỗi thời mỗi khác, năm nay khác hoàn cảnh năm xưa, nhưng thực tế lịch sử sẽ lặp lại. Đã là thị trường thì phải có lúc thịnh lúc suy. Và lúc suy phải tính bằng năm chứ không thể tính bằng tháng, vài 3 tháng đất đóng băng chả là gì so với việc suy giảm của thị trường con gấu lúc này.
Góc nhìn cá nhân của tôi thì sang đầu năm 2023 áp lực tăng lãi suất sẽ cao hơn nữa và giới đầu cơ lúc này tiêu biểu nhất là nhà đầu cơ sử dụng đòn bẫy cao sẽ phải bán tháo, đất tỉnh đất vùng ven chưa có hạ tầng sẽ bị bán tháo mạnh, lúc này có thể giảm đến 50% mới có thanh khoản. Đà bán tháo sẽ lan rộng dần đến đất đô thị trung tâm, nhưng ở vùng này có sức mua cao nên đất chỉ có thể giảm nhẹ hoặc đi ngang là có cầu vào bắt đáy. Nhưng rõ ràng nếu sử dụng đòn bẫy để mua bất động sản trung tâm vào giai đoạn đất đóng băng cũng là một việc mạo hiểm. Các bạn chỉ có thể từ hòa vốn đến lỗ nhẹ. Kiên nhẫn chờ thời và gửi ngân hàng ăn lãi mới là giải pháp đúng đắn cho các bạn cầm tiền lúc này. Kiên nhẫn không phải ai cũng làm được trong đầu tư.
Thư Thanh