Mac Dinh Cuong

Hồng Ánh

2021-05-09 20:55:00

King Bay – Một trong những dự án từng bị Kiểm toán nhà nước “gọi tên”

Thực hiện Quyết định của Tổng Kiểm toán về việc kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 của tỉnh Đồng Nai, Đoàn kiểm toán nhà nước thuộc Kiểm toán nhà nước khu vực XIII đã tiến hành kiểm tra hàng loạt các dự án tại Đồng Nai. Trong đó có dự án Khu dân cư theo quy hoạch (King Bay) tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch do công ty CP Free land làm chủ đầu tư.

Ngày 15/9/2020, Tổng Kiểm toán nhà nước đã ban hành văn bản số 1240/QĐ-KTNN về việc kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 của tỉnh Đồng Nai. Thực hiện Quyết định này, Đoàn kiểm toán nhà nước thuộc kiểm toán nhà nước khu vực XIII đã tiến hành kiểm toán tại tỉnh Đồng Nai và phát hiện nhiều hạn chế, tồn tại: Đặc biệt là trong việc quản lý, sử dụng tài sản công thì đã có rất nhiều dự án được “điểm tên” vào danh sách tồn tại hạn chế.

Một trong số đó phải kể đến Dự án Khu dân cư theo quy hoạch (tên thương mại là Khu đô thị sinh thái ven sông King Bay) tọa lạc tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, quy mô 125ha, tổng vốn đầu tư hơn 4.800 tỷ đồng. Đây là dự án tổ hợp gồm nhà phố liên kế vườn, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng ven sông hiện do công ty CP Free Land (Công ty Free Land) làm chủ đầu tư và công ty CP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Star Beach làm đơn vị phát triển dự án.

Sau quá trình kiểm toán, tại văn bản số 509/TB-KTNN ngày 31/12/2020 của Kiểm toán nhà nước về thông báo kết quả của kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 của tỉnh Đồng Nai thì đến nay dự án King Bay đang tồn tại hạn chế lớn là xác định giá đất cụ thể để thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa hợp lý. Cụ thể:

“Thẩm định giá đất cụ thể theo Phương pháp thặng dư, nhưng xác định doanh thu phát triển chưa phù hợp: Dự án nhà ở khu dân cư tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư với diện tích 125ha, đến nay UBND tỉnh Đồng Nai đã giao đất 03 đợt, diện tích 31,002ha. Qua nghiên cứu Chứng thư thẩm định giá sử dụng phiếu điêu tra của 03 cá nhân để làm cơ sở xác định giá bán đất hình thành nên doanh thu phát triển của dự án, nhưng các thông tin thu thập không đảm bảo giá trị pháp lý để sử dụng (người bán đất không kí xác nhận thông tin về giá đất, không có hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán kèm theo…); giá bán để xác định doanh thu phát triển trên cơ sở chứng thư thẩm định giá được hội đồng thẩm định giá chấp thuận trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt giá theo từng khu (đất nền, nhà biệt thự và liền kề) chỉ từ 6,66 trđ/m2 đến 15,43 trđ/m2.

Trong khi đó, tại thời điểm 4 tháng trước thời điểm UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất đợt 1, Chủ đầu tư đã chào bán trên các sàn giao dịch bất động sản, theo đó giá bán trên Hợp đồng hứa mua – hứa bán giữa chủ đầu tư và các cá nhân từ 11,8 trđ/m2 đến 27,07 trđ/m2 tùy vị trí, cao hơn nhiều so với giá bán được sử dụng để xác định doanh thu phát triển trên các Chứng thư  thẩm định giá được Hội đồng thẩm định giá chấp thuận trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt. Theo quy định tại mục 2 phần II, tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá, giá chuyển nhượng tại các hợp đồng Hứa mua – hứa bán này có đủ cơ sở  để sử dụng xác định doanh thu phát triển để xác định giá đất cụ thể nộp tiền sử dụng đất đợt 1 và đợt 2. Nếu điều chỉnh lại doanh thu phát triển theo giá mua – hứa bán nêu trên và giữ nguyên các yếu tố còn lại trong chứng thư thẩm định giá đã được hội đồng thẩm định giá của tỉnh thống nhất thông qua, thì tiền sử dụng đất nộp NSNN của diện tích giao đất đợt 1, đợt 2 của dự án sẽ tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.

Xác định giá đất cụ thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp triết trừ, nhưng không đảm bảo cơ sở pháp lý về giá chuyển nhượng của các tài sản so sánh, cụ thể: Các tài sản so sánh không tương đồng với tài sản thẩm định giá về nhiều yếu tố: vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội… do đó không phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 2, điều 5, nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; các dự báo hình thành giá trị trong tương lai không thể hiện đầy đủ. Để bảo đảm việc xác định giá đất sát với giá thị trường, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước thì dự án này cần thiết phải áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể tại dự án Xây dựng hạ tầng khu dân cư và tái định cư Phước Tân do công ty CP Phát triển hạ tầng An Hưng Phát làm chủ đầu tư với diện tích 49ha, đến nay UBND tỉnh Đồng Nai đã giao 03 đợt, diện tích 37,47ha.”

1
Một phần văn bản số 509/TB-KTNN ngày 31/12/2020 của Kiểm toán nhà nước về thông báo kết quả của kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 với nội dung dự án King Bay đang tồn tại hạn chế lớn là xác định giá đất cụ thể để thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa hợp lý.

Một phần văn bản số 509/TB-KTNN ngày 31/12/2020 của Kiểm toán nhà nước về thông báo kết quả của kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 với nội dung dự án King Bay đang tồn tại hạn chế lớn là xác định giá đất cụ thể để thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất chưa hợp lý.

Do đó, để tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước thì cần phải xác định lại giá đất để truy thu lại tiền sử dụng đất của dự án King Bay theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 4, Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Hình ảnh thực tế dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng

Đến thời điểm hiện tại, dự án Khu dân cư King Bay quy mô 125ha tại xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do công ty Cổ phần Free Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng